以案说法丨对物业服务不满意可以拒缴物业费吗？
案情介绍
2022年4月25日，原告与某房地产开发有限公司签订了《临时物业委托合同》，约定了原告为被告杨某等人所居住的小区提供物业服务，并约定了物业费收费标准。合同签订后，原告依约为该小区提供了物业服务。杨某等人应诉后辩称，《临时物业委托合同》对被告没有约束力，物业服务存在管理混乱、松散等诸多问题，不同意全额缴纳物业费。
审理情况
原告与某房地产开发有限公司签订的《临时物业委托合同》系前期物业服务合同，该合同未违反法律行政法规强制性规定，受法律保护。被告作为小区的业主，案涉《临时物业委托合同》对被告具有法律约束力，被告应当按该合同的约定，履行其业主的义务。案涉物业服务合同没有约定具体的物业服务事项，对物业服务内容约定不明确，而被告提供的证据亦能够证实原告物业管理存在瑕疵，故本院根据现有证据并综合考量原告进驻小区的物业现状、小区物业服务质量等，酌定被告按所欠物业管理服务费总额的70%交纳物业服务费。
案例解读
我们发现引起本类诉讼原因主要集中在合同效力、房屋空置、房屋质量、服务质量四个方面，现分析如下：
PART.01
《前期物业服务合同》的效力问题很多业主认为，前期物业服务合同不是与我签的，该合同对我没有效力。事实上，如果满足合同成立生效的法律要件，《前期物业服务合同》同样对业主产生法律效力。《民法典》第939条明确规定，建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。因此，业主以物业公司未与自己签订物业合同，自己不是合同相对方为由拒交物业费的，法院不予支持。
PART.02
房子空置时的物业费缴纳问题空置房需要交物业费吗？答案是肯定的，房屋空置并非免除交费义务的理由。如果买的房子确实没有住，也没有装修，现阶段不具备入住条件的情况下，业主可以向物业公司办理房屋空置，申请减免该阶段的物业费。
PART.03
房屋存在质量问题时的责任主体首先需明确物业服务与房屋买卖分属两个不同的法律关系。房屋存在渗水、漏水、裂缝等质量问题的，在质保期之内应由开发商负责维修，质量瑕疵担保责任由开发商承担，质保期满后业主维修房子的，需要启动小区维修基金进行维修。物业公司负责对公共区域的清洁、安保、绿化管理等提供服务，房屋质量瑕疵问题并非其职责范围。业主不能以房屋质量存在问题为由拒交物业费。
PART.04
业主以物业服务质量不到位为由拒绝缴纳物业费业主认为物业服务质量水平低、不达标，是司法实践中最常见的业主拒绝支付物业费的情形。但物业服务的质量标准应由合同约定，业主个人的主观感觉差别很大，不能作为判断物业服务是否达标的标准。另物业公司所提供的服务具有整体性、长期性、动态性等特征，在业主只能举证证明物业公司提供的服务有瑕疵的情况下，业主拒交物业费的抗辩主张不能得到支持。
PART.01
《前期物业服务合同》的效力问题很多业主认为，前期物业服务合同不是与我签的，该合同对我没有效力。事实上，如果满足合同成立生效的法律要件，《前期物业服务合同》同样对业主产生法律效力。《民法典》第939条明确规定，建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。因此，业主以物业公司未与自己签订物业合同，自己不是合同相对方为由拒交物业费的，法院不予支持。
PART.02
房子空置时的物业费缴纳问题空置房需要交物业费吗？答案是肯定的，房屋空置并非免除交费义务的理由。如果买的房子确实没有住，也没有装修，现阶段不具备入住条件的情况下，业主可以向物业公司办理房屋空置，申请减免该阶段的物业费。
PART.03
房屋存在质量问题时的责任主体首先需明确物业服务与房屋买卖分属两个不同的法律关系。房屋存在渗水、漏水、裂缝等质量问题的，在质保期之内应由开发商负责维修，质量瑕疵担保责任由开发商承担，质保期满后业主维修房子的，需要启动小区维修基金进行维修。物业公司负责对公共区域的清洁、安保、绿化管理等提供服务，房屋质量瑕疵问题并非其职责范围。业主不能以房屋质量存在问题为由拒交物业费。
PART.04
业主以物业服务质量不到位为由拒绝缴纳物业费业主认为物业服务质量水平低、不达标，是司法实践中最常见的业主拒绝支付物业费的情形。但物业服务的质量标准应由合同约定，业主个人的主观感觉差别很大，不能作为判断物业服务是否达标的标准。另物业公司所提供的服务具有整体性、长期性、动态性等特征，在业主只能举证证明物业公司提供的服务有瑕疵的情况下，业主拒交物业费的抗辩主张不能得到支持。
案例分析
在日常生活中，物业公司和业主之间既是服务关系又是合作关系，物业纠纷并不是一方的愿意，物业公司与业主都要明确自身的责任和义务。
物业服务合同纠纷双方的矛盾为物业费缴纳问题，且一般并非因为物业费高低产生，更多是因为业主认为物业服务不够完善、小区管理混乱等导致业主拒绝缴费。因此对于物业服务企业来说，要加强管理，提升服务质量，改善小区环境，接受采纳业主对小区管理的合理意见，使业主从内心认同物业公司的服务，减少双方的矛盾。对业主来说，不要错误认为，对物业服务有任何不满，就采取拖欠费用、躲避法院的审理等消极方式应对，因为单方面拒交物业费也是构成违约的，且若业主动辄以物业服务企业存在瑕疵为由拒缴物业费，则物业服务企业将难以正常运营，最终陷入恶性循环，造成全体业主的利益损害。总之小区整体环境的维护，需要物业公司与全体业主加强沟通、相互配合、共同努力，共创和谐美好家园。
来源：天门住保
物业服务合同纠纷双方的矛盾为物业费缴纳问题，且一般并非因为物业费高低产生，更多是因为业主认为物业服务不够完善、小区管理混乱等导致业主拒绝缴费。因此对于物业服务企业来说，要加强管理，提升服务质量，改善小区环境，接受采纳业主对小区管理的合理意见，使业主从内心认同物业公司的服务，减少双方的矛盾。对业主来说，不要错误认为，对物业服务有任何不满，就采取拖欠费用、躲避法院的审理等消极方式应对，因为单方面拒交物业费也是构成违约的，且若业主动辄以物业服务企业存在瑕疵为由拒缴物业费，则物业服务企业将难以正常运营，最终陷入恶性循环，造成全体业主的利益损害。总之小区整体环境的维护，需要物业公司与全体业主加强沟通、相互配合、共同努力，共创和谐美好家园。
来源：天门住保
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